Većina stanovnika Švicarske odlučuje se na najam doma umjesto na kupovinu. Prema podacima swissinfo.ch iz 2015. godine, u Švicarskoj 59% stanovnika živi u podstanarstvu. Usporedbe radi, prema podacima Eurostata iz 2017. godine u Hrvatskoj u podstanarstvu živi samo 9,9% stanovnika (čime se Hrvatska smješta na 2. mjesto u Europi).
Potraga za smještajem u Švicarskoj mnogo je opsežnija, zahtjevnija i dugotrajnija u usporedbi s Hrvatskom. U prosjeku, potrebno je između 3 i 6 mjeseci za pronalaženje stana ili kuće u kojoj će osoba boraviti. Zato, kada pronađete nešto što vam se sviđa, odmah pripremite sve dokumente i sretno!
Troškovi najma
Stanarina se plaća stanodavcu najčešće na mjesečnoj razini. Cijene stanarine ovise o mnogo aspekata, prije svega o lokaciji nekretnine, kao i o samom kantonu u kojem se nekretnina nalazi. Razlike u prosječnim cijenama mogu se uvelike razlikovati od kantona do kantona.
Prilikom iznajmljivanja smještaja potrebno je uzeti u obzir da visina stanarine ne bi smjela prelaziti trećinu iznosa plaće potencijalnog stanara. Ukoliko više osoba dijeli smještaj, tada se njihovi doprinosi računaju zajedno.
Švicarski savezni ured za statistiku 2017. godine je objavio podatke prema kojima je prosječna stanarina svih kantona i svih vrsta smještaja 1,284 CHF na mjesečnoj razini. Najskuplji kantoni su Zug, Zürich i Ženeva, a najjeftiniji Jura, Neuchatel i Valais.
Stanarina se u Švicarskoj obično plaća početkom mjeseca za nadolazeći mjesec, dakle, stanarina za siječanj plaćat će se, primjerice, između 1. i 5. siječnja.
Bitno je znati da se prije samog useljenja plaća polog koji većinom iznosi visinu jedne mjesečne najamnine, no može iznositi čak i do 3 mjesečne najamnine. Dakle, ukoliko je mjesečna najamnina 1,500 CHF, osoba će prije useljenja platiti najmanje 3,000 CHF, a najviše 6,000 CHF. Polog se može dobiti nazad ukoliko su svi uvjeti ugovora o najmu poštivani te ukoliko se smještaj vratio u kvalitetnom stanju.
Polog za smještaj uplaćuje se na posebne račune u banci. Račun za uplatu trebao bi otvoriti stanodavac, a novac na računu stoji netaknut za vrijeme boravka stanara u smještaju. Gotovo sve banke u Švicarskoj nude ovu uslugu, tako da pronalaženje i otvaranje računa ne bi trebalo predstavljati otegotne okolnosti. Naravno, cijene usluge ovise od banke do banke, stoga je najbolje raspitati se u bankama ili provjeriti putem Interneta. Račun sam po sebi je besplatan. Savjetuje se tražiti otvaranje računa i uplaćivanje na isti čak i u slučajevima kada stanodavac to ne zahtijeva – ovo je bitno za zaštitu podstanara.
Kako pronaći smještaj za najam?
Pronalaženje prikladnog smještaja može biti dugotrajan proces, no ponuda je u svako vrijeme dovoljno velika i opširna te svatko može pronaći nešto odgovarajuće. Naravno, u nekim je mjestima lakše pronaći smještaj, dok je u drugima tržište puno zasićenije. Ovo je posebno izraženo pri traženju kuće za najam – stan je mnogo lakše pronaći nego kuću.
Internet nudi brojne izvore putem kojih je moguće pronaći prikladan smještaj. Neki od najpopularnijih alata za traženje su:
Potencijalni stanari mogu posjetiti smještaj u dogovoru sa stanodavcem, no često će umjesto stanodavca pregled smještaja obaviti trenutni stanar. Ovo je odlična prilika za ispitivanje situacije i prikupljanje svih bitnih informacija o stanu, troškovima i svim drugim bitnim aspektima.
Prijava za smještaj
Prije nego što osoba može useliti u stan, potrebno je ispuniti prijavu. To se većinom može napraviti za vrijeme posjeta smještanu, no ponekad je potrebno podatke direktno slati upravitelju nekretnine ili stanodavcu.
Prijava se temelji na obrascu za prijavu koji je potrebno ispuniti. Taj obrazac ovisi o upravitelju zgrade ili stanodavcu, tako da se uvelike razlikuje ovisno o smještaju. Često je uz prijavni obrazac potrebno dostaviti i neke dokumente, kao što su:
- Potvrda o posljednje tri plaće
- Potvrda o zaposlenju
- Kopija osobnog identifikacijskog dokumenta
- Potvrda o nekažnjavanju
- Potvrda da se osobu ne goni kazneno zbog neplaćenih dugova
Ponekad je čak potrebno uz prijavu za smještaj napisati i motivacijsko pismo. Ipak, ovo je zaista rijedak slučaj.
Predavanje obrasca i dokumenata nažalost ne znači da je osoba uspješno ostvarila pravo na korištenje smještaja. Stanodavci i upravitelji moraju donijeti odluku na temelju svih prijavljenih i njihovih podataka, a čest je slučaj da osobe budu i nekoliko puta odbijene prije nego što uspješno pronađu smještaj.
Ugovor o najmu
Potpisivanjem ugovora o najmu osoba ostvaruje pravo na korištenje smještaja. Bitno je pročitati cijeli ugovor i uvjeriti se da je sve u redu. Prije svega, to se odnosi na iznos stanarine i trajanje najma – najam većinom traje 12 mjeseci te se redovito obnavlja. Ipak, moguće je da stanodavci traže i duži boravak u smještaju. Bitno je provjeriti i mogućnosti prekida najma, jer se može dogoditi da su uvjeti izlaska iz stana veoma ograničavajući.
Ugovor o najmu najbolje je potpisati tek kada se osoba uvjeri u ispravnost svega napisanoga. Ukoliko postoje pitanja, uvijek je moguće kontaktirati stanodavca i provjeriti sve uvjete ugovora. Također, u razdoblju od 90 dana nakon potpisivanja ugovora moguće je rješavati određena pitanja vezana uz isti.
Prije samog potpisivanja ugovora savjetuje se popisati sve moguće teškoće koje se u stanu primijete te iste zapisati i zabilježiti. Ovdje mogu ulaziti svi, čak i sitni detalji, primjerice ostrugana boja, udubljenje u podu, oštećenje u zidu i slično. Ovo je bitno za iseljenje iz stana; nakon odlaska stanara stanodavac temeljito pregledava stan, a sva novonastala šteta smatra se odgovornošću stanara te ju sukladno tome isti mora i platiti.
Korisne informacije
Švicarski zakoni za stanare osiguravaju prava stanara te ih je veoma korisno znati u slučajevima kada nešto u stanu ne ide onako kako bi trebalo.
Prilikom boravka u smještaju koji se iznajmljuje veoma je bitno oprezno se odnositi prema smještaju. Naravno, očekivano je da će se smještaj nakon dužeg korištenja „istrošiti“ te da neće biti u istom stanju kao i prilikom useljenja stanara. Ovo je većinom pokriveno ugovorom o najmu, tako da se nakon dužeg niza godina boravka u istom smještaju oprašta mnogo „grijeha“.
Jednostavniji popravci ili čišćenja stana dužnost su stanara, koji iste moraju obaviti na vlastiti trošak. U to se ubrajaju zamjene filtera u smještaju, tuševa i slično.
U slučajevima veće štete ili kvarova potrebno je obavijestiti domara ili stanodavca. Ako stanodavac ne reagira i ne poduzme aktivnosti za rješavanje situacije, stanar treba štetu pismeno prijaviti stanodavcu (za ovu se situaciju preporuča koristiti preporučeno pismo). Ukoliko je štetu uzrokovao sam stanar, u tom slučaju on snosi barem dio troškova. Kada stanar nije odgovoran za štetu, trošak snosi isključivo stanodavac.
Kada je stanaru zbog radova u stanu onemogućeno korištenje jednog dijela stana, moguće je tražiti smanjenje cijene stanarine.
Stanari su u Švicarskoj zaštićeni od nasilnih povećanja stanarine; stanodavac nema pravo niti mogućnost povećanja stanarine bez razloga. U slučaju kada stanodavac želi povećati stanarinu mora stanaru dati jasan razlog. Povećanje stanarine može se opravdati povećanjem kvalitete nekretnine, no u to ne ulaze male promjene poput poboljšavanja izolacije u nekretnini ili bojanja nekretnine. Povećanje je također moguće opravdati povećanim životnim troškovima.
Stanarima je u nekim slučajevima odobreno privremeno smanjenje stanarine:
- Za vrijeme građevinskih radova na smještaju koje radi stanodavac
- Ukoliko stanar nema pristup nekim dijelovima stana na neko vrijeme
- Ukoliko stanar nema pristup kupaonici (moguće veliko smanjenje)
- Ukoliko stanar nema pristup kuhinji (također moguće veliko sniženje)
Naravno, ovo nisu jedine situacije kada se stanarina može smanjiti, no svaka je situacija posebna i ovisi o mnogo toga. Sama smanjenja ovise o mnogo čimbenika, počevši s kantonom, stanodavcem, ugovorom i slično. Konkretna pravila o smanjenju ne postoje, pa je najbolje dodatno istražiti i raspitati se o eventualnim smanjenima stanarine.
Iseljenje
Otkazivanje ugovora najbolje je napraviti pismenim putem, kako bi postojao pismeni trag procesa. Ovo je moguće napraviti čak i prije isteka roka na koji je ugovor za smještaj potpisan, no tada je potrebno pronaći drugog potencijalnog stanara koji je voljan preuzeti postojeći ugovor potpisan između stanodavca i trenutnog stanara. U slučaju kada netko želi otkazati ugovor ranije, a ne može pronaći zamjenu, mora platiti najamnine sve do isteka roka određenog ugovorom. Stanodavac također može otkazati ugovor, a to mora napraviti putem posebnog formulara koji šalje svim stanarima. Otkaz ugovora s kratkoročnim rokom za iseljenje moguće je dati u iznimnim situacijama, primjerice ako stanari ne plaćaju stanarinu. U slučaju otkazivanja ugovora od strane stanodavca, stanari imaju pravo i mogućnost u roku od 30 dana uložiti žalbu u posebno određenim Uredima za mirenje.
Stan ili kuću veoma je bitno prilikom iseljenja predati u iznimnom stanju. Stanodavac će prije iseljenja stanara kontrolirati cijeli smještaj te će se na temelju toga odlučiti postoji li potreba za popravcima i preinakama u stanu, kao i to tko će snositi financijsku odgovornost za iste. Smještaj je za posljednju provjeru potrebno temeljito očistiti, pokriti sve potencijalne kvarove i oštećenja za koje je stanar osobno odgovoran te osigurati optimalno stanje smještaja, kao što je bilo na dan useljenja stanara.
